不動産を売却する際の注意点とは？相続した場合や契約方法について解説

不動産の売却は、人生で何度も経験することではないため、どう進めて良いかわからない方も多いのではないでしょうか。
とくに相続した不動産は、税金面や実際に住むかどうかなどの観点からも、どうしたら良いか迷うケースもあるでしょう。
この記事では、相続した不動産を売却する際の注意点、売却する際の不動産会社との契約における注意点、売却の方法の注意点についてご説明いたします。
松戸市で売却を検討されている方は、本記事で大枠を把握して、売却を成功へと近づけていきましょう。

相続した不動産を売却する際の注意点とは

この章では、相続で不動産を受け取った際にかかる税金や、売却する際にかかる税金についての注意点をご説明いたします。
また、売却する際に節税となる特例についてもご説明いたします。

不動産を相続した際にかかる税金

1.相続税
相続税は、不動産のほかにも預貯金や金融資産など、相続する資産すべてに課される税金です。
上記のすべての金額が、基礎控除を超える場合に相続税が課されます。
基礎控除の計算方法は以下となります。
3,000万円+600万円×法定相続人の数
相続税については、被相続人の死亡を知った日から10か月以内におこなうことが原則となっています。
2.登録免許税
登録免許税とは、不動産を相続した場合、所有権を相続人に移転する際にかかる税金です。
相続による所有権移転登記にかかる税率は、土地及び建物ともに0.4％となります。
移転登記をしておかなければ不動産の売却はできないので、司法書士に依頼するかご自身でおこないましょう。

相続した不動産を売却する際にかかる税金

印紙税
相続した不動産を売却する際に、売買契約書に対してかかる税金です。
印紙税額は、不動産の売却金額によって段階的に課されます。
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産を売却した際の利益に課される税金です。
相続して5年以下で売却した場合、30％の税率となります。
5年以上の場合は、15％の税率となります。
住民税
住民税も、不動産を売却した際の利益に課される税金です。
相続して5年以下で売却した場合、9％の税率となります。
5年以上の場合は、5％の税率となります。
復興特別所得税
復興特別所得税についても、不動産を売却した際の利益に課される税金です。
相続して5年以下で売却した場合、0.63％の税率となります。
5年以上の場合は、0.315％の税率となります。

相続した不動産を売却した際に適用される特例

マイホームを売却した際に適用される控除
マイホーム（居住用不動産）を売却した際の利益にかかる税金を、最大3,000万円控除できる制度です。
居住用不動産であることが要件なので、空き家の場合は適用されないことが注意点です。
相続した空き家を売却した際に適用される控除
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得税から最大3,000万円まで控除される制度です。

不動産を売却する際の契約形態の注意点

不動産を売却するうえで、不動産会社との協力は必要となってきます。
不動産会社に売却の仲介を依頼する場合、契約の形態を選ぶことができます。
不動産会社は、売主と買主の間を取り持ち、取引をスムーズにおこなう役割を果たします。
どのような契約の種類があるか、概要と注意点をご説明いたします。

一般媒介契約

１社に任せるのではなく、複数の不動産会社に仲介を任せるとき、一般媒介契約を結びます。
また、依頼者は頼んだ不動産会社を通さず、自分で取引相手を探すこともできます。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、１社だけに任せるタイプの媒介契約です。
一般媒介契約のほうが有利そうですが、不動産会社からすると自社だけを頼ってくれているため、成約させようと迅速に対応します。
また、自分で取引相手を探すことも可能です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、自分で取引相手を探すのが禁止されている専任媒介契約です。
この契約では、専属で仲介をおこなう分、不動産会社には報告義務の頻度など厳しい取り決めがあります。

代理

仲介と似ていますが、代理は売主から代理で販売を任されているため、買主からすれば売主と取引することとあまり変わりはありません。
基本的に、買主には仲介手数料は発生いたしません。
しかし、取引内容によって、手数料がかかる場合もありますので、事前に確認しておいたほうが良いです。

不動産を売却する際の方法選びの注意点

不動産を売却する場合、一般的には不動産会社を通して買主を見つけてもらいます。
その他の売却方法としては、不動産会社に買い取ってもらう方法や買取保証付き売却などがあります。
それぞれで、スピード感や売却金額も違ってくることが注意点となります。
どのような注意点があるか、ご説明いたします。

仲介による売却

前の章で触れましたが、媒介契約を結ぶことで、不動産会社が買主を探してきます。
不動産会社と売主で媒介の契約を結び、不動産会社が売却する不動産の資料を整理します。
そして不動産ポータルサイトや既存顧客の中から買主を選定して、不動産会社が買主と商談をします。
1から買主を探すことになりますので、売却にかかる期間は6か月以上を見ておいたほうが良いでしょう。
売却金額についても不動産会社と相談しながら決めることで、市場の相場に則した金額で売却することができます。
ただ、事前にご自身で相場の金額を調べておくことも重要です。
注意点として、不動産会社に任せる際は、地域に根差した会社を選びましょう。
地域の不動産市場を熟知した不動産会社に任せることが、高い金額での早期売却を見込める方法となります。

買取による売却

買取という方法は、不動産会社自体が不動産を買い取ることです。
買い取った不動産は自己保有するか、リフォームなどをして再度販売をします。
注意点として、買取金額は市場の相場の7割くらいが目安となります。
メリットとしては、1週間から1か月程度で売却することができます。
不動産を早急に売却して現金化したいなどのニーズがある場合、不動産会社による買取を検討するのも良いかもしれません。

買取保証付き仲介による売却

買取保証付き仲介とは、仲介と買取の両方の側面を持つ売却方法です。
まずは、売却する不動産を通常通り仲介をして買主を見つけます。
この期間に買主が見つかれば、そのまま売却という流れになります。
しかし、設定した期間で買主が見つからなかった場合、不動産会社がその不動産を買い取ります。
買取金額は、市場の相場の7割くらいが目安となります。
この方法は、確実に不動産を売却したい方に向いています。
売却時期の締め切りを設けることができるので、資金計画も立てやすくなります。

まとめ

今回の記事では、相続した不動産の売却における注意点や、売却方法の注意点についてご説明をいたしました。
相続した不動産を売却する場合は、税金を把握しておくことが重要となります。
また、仲介の契約や売却方法も、ご自身のニーズと照らし合わせて選択しましょう。
その際は、お住まいの地域に詳しい不動産会社に相談するのがおすすめです。
松戸市で不動産の売却を検討されている方は、ぜひ株式会社プレミアホームワークスまでお問い合わせください。