不動産売却時の税金対策とは？譲渡費用や取得費がポイント！

不動産を売却すると譲渡所得税などの税金がかかります。
不動産売却では大きな額のお金が動くことになるので、それに伴う税金の額も少ないとはいえません。
そこで今回は、不動産売却における税金対策や、節税に関わる譲渡費用や取得費について解説します。
松戸市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却時の税金対策！取得費が不明な場合の対処法とは

不動産売却における税金にはいくつかの種類があります。
そのなかで、不動産売却によって利益（譲渡所得）を得た場合にのみ課される税金が「所得税」です。
譲渡所得とは不動産を売却した価格そのもののことではなく、あくまで売却によって得た利益のことを指します。
譲渡所得の額を求める計算式は下記のとおりです。
譲渡所得=譲渡価格-(譲渡費用+取得費)
計算式の「譲渡価格」が不動産の売却価格のことを指しており、「譲渡費用」とは不動産売却時にかかった仲介手数料などの費用のことをいいます。
譲渡費用に該当する内容については、別項でも解説するので参考にしてください。
また、「取得費」とは、その不動産を購入したときに必要になった費用のことです。
譲渡所得税は不動産の売却価格ではなく譲渡所得に対して課税されます。
そのため、譲渡費用や取得費の合計が高額になるほど譲渡所得は少なくなり、譲渡所得税の額も節税できるということが、計算式からもご理解いただけるのではないでしょうか。
節税をするうえで重要になる「取得費」の項目としては、下記のようなものが挙げられます。
取得費に含まれるとされる費用

• 不動産購入時に仲介を担当した不動産会社への仲介手数料
• 不動産購入時の売買契約書にかかる印紙税
• 不動産購入時に支払った不動産取得税
• 不動産購入時の搬入費
• 不動産購入時の建物の取り壊し費用
• 所有者移転のための登録免許税
• 登記をおこなった司法書士への報酬

不動産購入価格のうち、土地代を除いた建物部分の価格に関しては、購入価格をそのまま取得費とすることはできません。
これは、固定資産の価値は経年によって低下していくと考え、その価値を金額に換算して会計期ごとに見積もる「減価償却費」が関わってくるからです。
建物の取得費については、下記の計算式のように所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて求めることになります。
取得費=土地の購入額+（建物の購入額-減価償却費）
その際、仲介手数料などは土地と建物の購入費の両方に含まれているため、全体のなかで建物購入費が占める割合の分だけが減価償却の対象となることを忘れないようにしましょう。
譲渡所得を計算するためには、取得費の把握が不可欠です。
取得費が不明のままでは譲渡所得が高額になり、所得税の額にも影響してしまうことがあるので注意してください。

取得費が不明な場合の対策とは

売却しようとしている不動産が相続したものであったり、購入から長い時間がたっていたりすると、取得費に関する情報がわからないという売主も少なくありません。
領収書などの書類を紛失してしまっている場合も多く、取得費が不明になってしまうのです。
対策としては、以下のような方法を検討してみてください。
取得費が不明なときの対策1：概算取得費をもちいる
取得費が不明の場合、譲渡価格の5％を取得費として計上する方法があり、これを「概算取得費」といいます。
詳細な取得費が不明でも取得費の額を確定させることができますが、概算取得費をもちいると譲渡所得の額が大きくなってしまう傾向にあることも理解しておきましょう。
取得費が不明なときの対策2：証明書類を探す
取得費が不明な場合でも、次の書類を税務署に提出することによって取得費を証明できるケースがあります。

• 住宅ローンの契約書
• 取得費の証明に有効とされる書類
• 不動産の購入額が記載されている銀行通帳
• 抵当権の設定額が記載された書類
• 不動産会社や不動産の売主が所持している売買契約書の写し

手元に書類が残っていなくても、仲介を担当した不動産会社などに問い合わせることで証明書類が手に入ることもあります。
なるべく計上漏れがないように、根気強く書類を探してみましょう。

不動産売却時の税金対策には譲渡費用の把握が不可欠

譲渡所得を求める際には、取得費だけでなく譲渡費用についても正確に把握しておく必要があります。
ここでは、譲渡費用の具体的な項目について見ていきましょう。
譲渡費用に計上できるとされる項目

• 不動産売却を担当した不動産会社への仲介手数料
• 不動産売却時の売買契約書に貼付するための印紙税
• 住宅ローンの一括返済手数料（住宅ローンが残っていた場合）
• 不動産売却のために実施した土地測量費
• 不動産売却のための立ち退き料
• ハウスクリーニング費用
• リフォーム費用

譲渡費用とは、不動産売却という目的のために支払った費用に対し適用されます。
ただし土地測量費は、不動産売却とは無関係のタイミングで実施されたものに関しては譲渡費用と判断されないので注意してください。
また、下記の項目なども譲渡費用には含まれません。

• 売却不動産の維持管理費用
• 住宅ローンの抵当権抹消費用
• 遺産分割時にかかった費用
• 転居先への引っ越し費用

相続における不動産売却時の税金対策！相続税を取得費に加算

ここまでお伝えしてきたとおり、譲渡所得税に関する税金対策には、該当項目を漏らさず譲渡費用や取得費に加算することが大きな意味を持ちます。
とりわけ建物の改築費やリフォーム費などは高額になることが多いので、かならず取得費に加算してください。
住宅ローンの利息についても取得費に加算できるので、忘れないようにしましょう。
譲渡所得や取得費に加算していいかわからない項目がある場合や、取得費と譲渡費用のどちらに該当するのか判断が難しい場合は、不動産会社や税理士への相談がおすすめです。
また、不動産売却時に利用できる特例もいくつか用意されています。
特例を適用することで大幅に節税できることもあるので、税金対策としてしっかりと知識をつけておきましょう。

相続した不動産を売却する際の特例

不動産を相続すると相続税がかかりますが、相続した不動産を売却する際に適用される特例があります。
相続税の一部を不動産売却時の取得費に加算することができる、「取得費加算の特例」です。
取得費加算の特例が適用される要件

• 相続税の申告期限から3年を経過する日までに売却した場合
• 相続や遺贈によって財産を取得した者であること
• その財産を取得した者に相続税が課税されていること

これらの要件に該当していれば、相続税の一部を取得費に加算することができます。
取得費加算の特例の申請方法
取得費加算の特例を申請するためには、下記の書類を用意したうえで、税務署での確定申告が必要です。

• 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）や、株式などにかかわる譲渡所得などの金額の計算明細書

相続空き家の3,000万円の特別控除

相続した空き家を売却する場合、「3,000万円の特別控除」が適用される可能性があります。
これは、譲渡所得から最大で3,000万円を控除できる制度です。
譲渡所得が3,000万円以下であれば実質的に非課税と同じ扱いになります。
ただし、適用条件が細かく設定されているため、詳細については国税庁ホームページの「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」にてご確認ください。

まとめ

不動産売却時の税金対策には、しっかり該当項目を譲渡費用や取得費に加算し、譲渡所得を少なくする方法が効果的です。
譲渡費用や取得費が不明な項目があれば証明書類を探すなど、漏れなく計上できるよう心がけましょう。
松戸市で不動産売却時の税金対策についてお悩みの方は、ぜひ株式会社プレミアホームワークスまでお気軽にご相談ください。