不動産売却の際は発生する税金に注意！所得税や住民税がかかるケースとは？

不動産売却したあとは、所得税や住民税が発生することがあるので注意しましょう。
場合によっては高額になる可能性がありますが、仕組みを理解していると節税に役立ちます。
そこで今回は、千葉県松戸市で不動産売却をご検討中の方に向けて、売却の際に発生する税金についてご説明します。
所得税や住民税が発生するケースや控除制度などについても触れますので、ぜひご参考になさってください。

不動産売却すると所得税や住民税がかかる？①発生する税金の種類

不動産売却の際は、さまざまな税金が発生します。
大きく分けると、「不動産売却によって得た利益にかかる税金」と「不動産売却時の手続きにかかる税金」の2種類があるので、それぞれについてご説明しましょう。

不動産売却によって得た利益にかかる税金

不動産売却によって利益が出ると、その利益に対して「所得税・復興特別所得税・住民税」の3種類の税金がかかります。
不動産売却で得た利益を「譲渡所得」というため、利益にかかる3種類の税金はまとめて「譲渡所得税」と呼ばれます。
譲渡所得税の大きな特徴は、不動産を所有していた期間によって税率が変わることです。
所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」となり、以下の税率になります。

• 所得税15％
• 復興特別所得税0.315％
• 住民税5％

所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、以下の税率が適用されます。

• 所得税30％
• 復興特別所得税0.63％
• 住民税9％

それぞれの税率を合計すると、長期譲渡所得の場合は20.315％、短期譲渡所得の場合は39.63％です。
つまり不動産は、所有期間が5年を超えてから売却したほうが節税できるのです。
ただし、所有期間を数えるときは「売却日ではなく売却した年の1月1日時点で考える」というルールがあるので、注意しましょう。
適用される税率がわかったら、譲渡所得に税率を掛けると譲渡所得税を算出できます。
譲渡所得は「譲渡価格－（取得費用＋譲渡費用）」で計算します。
譲渡価格とは不動産の売却価格、取得費用とは不動産を購入する際にかかった費用、譲渡費用とは不動産売却の際にかかった費用のことです。
取得費用や譲渡費用には、さまざまな費用を含めることができます。
なるべく多くの費用を含めると、譲渡所得が減って譲渡所得税を節税できるので、該当する費用をしっかりと確認しておきましょう。

不動産売却時の手続きにかかる税金

不動産売却の手続きでは、以下の税金が発生します。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税

印紙税は、一定額を超える文書を作成する際に課税される税金で、税額はその文書に記載される金額に応じて定められています。
不動産売却では、売買契約書に記載された売買金額に応じて税額が決まり、税額分の収入印紙を売買契約書に貼って納めます。
契約書1通につき課税されるので、売主と買主がそれぞれ契約書を保管する場合は2通分の印紙税がかかることに注意しましょう。
登録免許税は、抵当権抹消登記の際に発生する税金で、税額は不動産1件につき1,000円です。
抵当権が設定されている不動産は基本的に売却できないので、売却前に抵当権抹消登記をしましょう。
消費税は、不動産売却時の費用に発生します。
たとえば、仲介手数料や司法書士報酬などに課税されるので、これらの費用は税込み価格かどうかをしっかりと確認しましょう。

不動産売却すると所得税や住民税がかかる？②住民税の仕組み

所得税や住民税は、所得に課税される税金です。
通常は給与所得に課税され、会社員の場合は給与からの天引きで徴収されることが多いため、仕組みを知らない方もいらっしゃるでしょう。
不動産売却で発生する譲渡所得税は、給与所得とは別に計算される「分離課税」なので、ご自身で確定申告する必要があります。
とくに住民税は、所得税よりも複雑な点があるので、この機会に仕組みを理解しておきましょう。

住民税の仕組みについて

住民税は、都道府県に納める都道府県民税と、市区町村に納める市区町村民税を合算した税金です。
標準税率は10％で、「前年の所得に対して課税される」ことが大きな特徴です。
つまり、税金を支払う時期に時差があり、給与所得がなくなっても住民税の支払いはしばらく続きます。
所得税は給与所得がなくなった時点で支払いがなくなるので、この点が大きく違います。
「所得に課税される」という共通点はあっても、住民税と所得税には違いがあることを覚えておきましょう。

譲渡所得に課税される住民税の納税時期について

譲渡所得に課税される所得税と住民税は、どちらも「前年の不動産売却で得た利益」が対象です。
原則として、不動産売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告をして、所得税と復興特別所得税はこの期間中に納税もします。
このときに振替納税の手続きをすると、4月頃に銀行口座から引き落とされるので、どちらかの方法を選びましょう。
住民税の納税時期は少し異なり、確定申告した年の5月以降に納付書が届きます。
一括払いと年4回の分割払いが選べることも、所得税とは違う点です。
このように、「譲渡所得税」と総称されても支払時期は異なることを、しっかりと覚えておきましょう。
税金の税率は、長期譲渡所得が「所得税の合計15.315％・住民税5％」、短期譲渡所得が「所得税の合計30.63％・住民税9％」です。
それぞれの支払時期に必要な金額を準備できるように、税金ごとの税額を算出しておくと良いでしょう。

不動産売却すると所得税や住民税がかかる？③利用したい控除制度

不動産売却時の譲渡所得税は、譲渡所得の金額や税率によっては高額になることがあるでしょう。
ただ、控除制度などの特例を利用すると、節税に大きな効果があります。
代表的な特例は、以下の3つです。

• 3,000万円特別控除の特例
• 軽減税率の特例

それぞれの特例について、ご説明します。

3,000万円特別控除の特例

マイホームを売却したときは、要件を満たすと譲渡所得から3,000万円を控除できる特例が使えます。
つまり、3,000万円までの譲渡所得には税金が課税されないことになるのです。
さらに、3,000万円特別控除の特例を利用した結果、譲渡所得がゼロ以下になった場合は譲渡所得税がかかりません。
大きな節税につながるので、要件をしっかりと確認しておきましょう。

軽減税率の特例

先ほど、不動産売却の際に発生する譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年を超えていると低くなることをご説明しました。
所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合に要件を満たしていると、軽減税率の特例によって、さらに税率を下げられます。
軽減税率の特例を適用できると、譲渡所得の6,000万円までの部分は税率が14.21％になります。
この特例は3,000万円特別控除の特例と併用できるので、譲渡所得が3,000万円以上ある場合は両方利用すると良いでしょう。

まとめ

不動産売却の際は、手続きや譲渡所得に税金が発生します。
譲渡所得税は不動産売却後に発生する税金なので、支払いのためのお金をきちんと準備しておきましょう。
私たち株式会社プレミアホームワークスは、千葉県松戸市を中心としたエリアでの不動産の売却をサポートしております。
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