不動産売却におけるリースバックとは？仕組みを知って有効活用しよう！

リースバックは、不動産の売却によってまとまった資金を得ながら、自宅にも住み続けたい方にぴったりの売却方法です。
高齢者の増加や新型コロナウィルスによる住宅ローンへの不安などから、注目を集めているリースバックですが、その仕組みをご存じでしょうか。
今回は、不動産売却におけるリースバックとは何か、メリット・デメリットや混同されやすいリバースモーゲージとの違いにフォーカスします。
松戸市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ、今後の参考にしてみてください。

不動産売却において知っておきたいリースバックとは？

まずは、リースバックとは何か、基本的な知識を深めていきましょう。
リースバックとは、賃貸売買契約を結ぶことによって、売却したあとも自宅に住み続けられる売却方法のことです。
売却金を受け取って、手元に現金を残しながら、そのまま自宅に住むことが可能なため、以下のようなケースで利用されています。

リースバックが利用されるケース

• 退職したあとのセカンドライフに向けて、すぐに使える現金を準備しておきたい
• 不動産相続におけるトラブルを避け、上手に資産整理したい
• 売却したあとも住み慣れた自宅から離れたくない、子どもを転校させたくない

このように、リースバックは、さまざまなケースで活用することが可能です。
高齢者の貯蓄高の減少や住宅ローン借り入れの際の年齢が高齢になっていることなどが原因で、リースバックへの関心は年々高まっています。
新型コロナウィルスの流行により収入減となる方も多いなかで、今後も関心を寄せる方が増えていくと考えられます。
では、リースバックは、どのような仕組みで売却したあとも自宅に住み続けられるのでしょうか。

リースバックの仕組み

リースバックは、売却と賃貸を一本化したシステムで、下記のような仕組みで手続きが進みます。
1.自宅を売却する
買主（リースバックの運営会社）に、リースバックを前提とした売却の相談をし、査定金額に納得したら売買契約を結びます。
2.売却金を受け取る
2週間から1か月程度で入金される売却金を受け取ります。
売却金は一括で振り込まれ、使い道は自由です。
これで売却手続きは完了し、不動産の所有権が買主（リースバックの運営会社）へ移転します。
3.売却した自宅の賃貸借契約を結ぶ
不動産の所有者となった買主（リースバックの運営会社）を貸主として、賃貸借契約（定期借家契約）を結びます。
4.毎月の家賃を支払ってそのまま住み続ける
上記で契約した内容に従い、家賃を支払って、売却した不動産に住み続けることが可能です。
5.将来は「更新（再契約）」「買い戻し」「引っ越し」のなかから選択する
一般的には2年ほどで「更新」の機会が設けられますが、通常の賃貸と同様に「引っ越し」の選択もできます。
リースバックの場合は、もう1度売買契約を結び、不動産を「買い戻し」することも可能です。
このように、リースバックとは、売買と賃貸の2つの契約を結ぶ仕組みのことを指しています。

不動産売却におけるリースバックのメリット・デメリット

続いて、不動産売却におけるリースバックのメリット・デメリットについてご紹介します。

リースバックのメリット

売却したあとも同じ不動産に住み続けられる
売却すると、通常であれば同じ不動産に住み続けることは不可能です。
とくに高齢者の場合は、新居を探すのが難しいケースも多いのではないでしょうか。
まとまった資金を手にしながらも、大切に思う自宅に住み続けられるのは、大きなメリットと言えます。
また、今まで通りの生活ができるため、売却に関して近隣住民から詮索される心配もありません。
維持費や引っ越し費用がかからない
不動産を所有しているとかかる固定資産税やマンションの修繕積立金・管理費などの費用がかからず、経済的な負担が減ります。
さらに、売却によって新居に移る際の引っ越しの手間や費用もかかりません。
一般的な売却より早く資金が手に入る
リースバックの運営会社が買い取る形での売却のため、一般的な仲介による売却に比べると、早く現金が入手できます。
売却した不動産は買い戻せる
先述したとおり、売却した不動産は買い戻せます。
ただし、売却の際は「再売買予約権」を付けて契約しましょう。
子どもが住宅ローンを組めるケースなど、再購入できる可能性があります。
その場合は、リースバックの運営会社が売主となり、改めて売買契約を結びます。

リースバックのデメリット

売却金が相場より低くなりやすい
リースバックでの売却金は、近隣相場の60％から90％程度になるケースが多いでしょう。
一般の売却より低くなるケースが多いのは、利回りや将来的な市場価値の変化を加味しているためです。
家賃が相場より高めのケースが多い
家賃についても、相場より高めのケースが多い傾向です。
具体的な数値としては、売却価格の8％から10％程度と考えておきましょう。
修繕費の負担が一般の賃貸と異なる
一般の賃貸物件では、経年劣化などによる修繕費は貸主負担です。
しかし、リースバックの物件の場合は、ほとんどのケースで借主負担とする特約が付いています。
退去時の原状回復に関する事項も含め、費用負担については、特約の内容をしっかりとチェックしておきましょう。
賃貸借契約の期間が決められている
リースバックにおける賃貸借契約は、多くの場合で定期借家契約が採用されます。
この場合、契約期間が定められていることに注意しましょう。
ほとんどの場合、期間満了時に更新（再契約）が可能ですが、保証されているわけではありません。

不動産売却におけるリースバックとリバースモーゲージの違いとは？

最後に、リースバックに似ており、間違われやすいリバースモーゲージについてご説明します。
リバースモーゲージとは、簡単に言うと、不動産を担保として借り入れをする高齢者に向けた金融商品のことです。
月々の返済は利息のみを支払い、不動産の所有者が死亡した際に、売却金で融資を受けた元金を一括返済する仕組みです。
自宅に住み続けながら、まとまった資金を入手できるところはリースバックと同じですが、違いはどこにあるのでしょうか。
下記で、詳しく見ていきましょう。
違い①所有権が移転するタイミング
リースバックの場合は、売却すると買主であるリースバック運営会社に所有権が移転します。
自宅に住んでいても所有権は本人にはありません。
しかし、リバースモーゲージは利息の遅延などの特殊な場合を除き、不動産の所有者が存命の間は、所有権が本人のままです。
違い②利用できる年齢
基本的に、リースバックには年齢制限がありません。
一方、リバースモーゲージは高齢者向けの金融商品のため、金融機関ごとに55歳以上など、年齢制限が設定されています。
違い③取引形態
リースバックは「不動産取引」、リバースモーゲージは「借り入れ」と取引形態が違います。
そのため、リースバックは家賃、リバースモーゲージは利息が、それぞれで発生します。
契約が終了したあとの取り扱いも、リースバックは買い戻しという選択肢もありますが、リバースモーゲージは売却のみです。
違い④入手した資金の使い道
リースバックには資金の使い道に制限はありませんが、リバースモーゲージは生活費（老後資金）などに限られます。
このように、リースバックとリバースモーゲージではさまざまな違いがあるため、注意しましょう。

まとめ

今回は、不動産売却におけるリースバックとは何か、メリット・デメリットや混同されやすいリバースモーゲージとの違いについてご紹介しました。
資金が必要だけど、引っ越したくないというご事情を抱えている方は、リースバックを検討してみてはいかがでしょうか。
全力でサポートいたしますので、松戸市で不動産売却を検討中の方は、株式会社プレミアホームワークスまでお気軽にご相談ください。