住宅ローンで困ったら検討したい！不動産の任意売却はどう進める？

長期間の借り入れとなる住宅ローンでは、想定外のトラブルがあり、返済が難しくなってしまうケースもあります。
そのようなときに検討したい売却方法が「任意売却」です。
今回は、不動産の任意売却とは何か、メリット・デメリットや手続きの流れも併せてご紹介します。
松戸市で住宅ローンの返済にお困りの方は、ぜひ、今後の参考にしてみてください。

ローンの返済で困ったときに活用したい不動産の任意売却とは？

不動産の任意売却とは、融資を受けている金融機関の許可を得て、通常の売却と同様に売却手続きを進めることです。
仲介手数料や譲渡所得税・印紙税・登録免許税などの費用も通常の売却と同じようにかかります。
住宅ローンを組んで不動産を購入した場合は、その不動産に対して抵当権が設定されているため、本来はローンを完済しなければ売却はできません。
抵当権とは、金融機関が不動産を担保にとる権利のことです。
金融機関側としては、ローンの支払いが滞り、自己破産によって融資金の回収が難しくなるのは避けたいところ。
そのため、任意売却によって、少しでも融資金を回収しようという狙いがあります。
つまり、任意売却とは、ローンを滞納している方に対する救済的な売却方法です。
もしも任意売却を選択せず、ローンの返済が滞っている状態のままにしておくと、不動産は競売にかけられます。
競売とは、先述した抵当権を行使して、金融機関が裁判所を通じた売却をおこなうことです。
この際、任意売却とは異なり所有者に決定権はなく、強制的に売りに出されます。
競売の入札・開札の期間は短く、購入にはリスクをともなうため、相場の7割程度でしか売却できないことにも注意しましょう。
また、裁判所の職員による訪問調査やインターネットへの競売物件としての掲載により、近隣住民に知られてしまうリスクもあります。
引っ越し費用や日程の調整も不可のため、任意売却に比べると、競売は条件が厳しいと言えるでしょう。
住宅ローンの支払いが滞っている場合は、任意売却について早めに相談するのがおすすめです。
なお、競売は、裁判所からの競売開始決定の通知書が届いたあとに手続きが始まります。

不動産の任意売却におけるメリット・デメリット

続いて、不動産の任意売却におけるメリット・デメリットについてご紹介します。

任意売却のメリット

通常の売却と同様に手続きを進められる
任意売却であれば通常の売却と同様に手続きを進められるため、良い条件で購入してもらいやすいメリットがあります。
相場に近い条件で売却できる可能性が高いため、ローン返済の大きな助けとなるでしょう。
周囲にローンの滞納を知られることもありません。
諸費用は売却代金から充当できる
不動産の売却には仲介手数料などの諸費用が必要ですが、任意売却なら売却金から充当することが可能です。
自分の意思を反映できる
競売では不動産が強制的に売却されますが、任意売却なら自分の意思で販売価格や売却活動の内容などを決定できます。
残債の支払方法を考慮してもらえる
もともと金融機関の承諾が必要な任意売却であれば、支払いに関する事情が考慮され、無理な返済は求められません。
売却のあとの支払方法も分割などで対応してもらえるでしょう。
具体的には、月々の支払いが5千円から3万円程度のケースが多いようです。
引っ越しの時期や費用を調整できる
上記と同様に、金融機関は事情を理解しているため、交渉によっては引っ越しの費用まで融通してもらえる可能性があります。
引っ越しの日程も調整することが可能です。

任意売却のデメリット

金融機関や連帯保証人の承諾が必要
任意売却の手続きを進めるには、金融機関や連帯保証人の承諾が必要です。
そのため、売却前に同意を得ておく必要があります。
売却金は手元に残せない
本来であれば売主は売却金を自由に利用できますが、任意売却した場合はそれができないため、注意しましょう。
ただし、住宅ローンを完済し、仲介手数料や引っ越し費用を支払っても売却金が残ったときは、この限りではありません。
一定期間ローンを組めなくなる
不動産だけではありませんが、3か月以上ローンを滞納すると、ブラックリストに登録されるリスクがあります。
この場合、5年から7年はクレジットカードをつくったり、新しくローンを組んだりすることが難しくなるでしょう。
最終的に競売になる可能性がある
物件がなかなか売れず、売却期間が長引いた場合は、金融機関が抵当権を行使して競売になってしまう可能性も考えられます。
このように、不動産の任意売却にもデメリットはあるものの、競売に比べるとメリットが多く、ローンでお困りの方にはおすすめの売却方法と言えます。

不動産を任意売却するときの流れも把握しよう

最後に、不動産を任意売却するときの流れについてご説明します。
基本的には一般的な売却と同様ですが、住宅ローンを滞納したあと、どのような流れで進むのか確認してみてください。

不動産を任意売却するときの流れも把握しておこう

1.金融機関から滞納に対する督促状が届く
住宅ローンを1か月ほど滞納すると、はがきや封書などで督促状が届きます。
さらに3か月から6か月が経過すると、一括返済を求められます。
それでも滞納を続けると、競売に進むという流れです。
滞納したらすぐに競売になるわけではありませんが、最初に督促状が届いた段階で、早めに任意売却について相談することをおすすめします。
2.現状を整理する
住宅ローンの残高や延滞金などをチェックしておきます。
自己資金や売却金で返済が完了しそうか試算しておくことも大切です。
可能であれば、督促状が届く前に実行しておきましょう。
3.不動産会社へ任意売却について相談する
任意売却の成功のポイントは、金融機関の許可を得られるかどうかです。
そのため、先に不動産会社に相談して、今後の作戦を立てておくと安心です。
4.住宅ローンの残高証明書を取り寄せる
残高の詳細を把握するために、金融機関に連絡して残高証明書を取り寄せます。
すでに滞納していても、事情を説明すれば発行してもらえます。
5.物件の査定
販売価格を決定するために、不動産会社に査定をおこなってもらいます。
ただし、金融機関の許可を得るためにも、不動産会社と適正価格についてしっかり打ち合わせておきましょう。
6.不動産会社との媒介契約
不動産会社に仲介してもらうために、媒介契約を結びます。
任意売却の場合は、専任媒介契約または専属専任媒介契約を選択しましょう。
7.金融機関との交渉
売却金額や引っ越し費用、残債の返済方法などを交渉し、金融機関の同意を得たうえで売却活動に進みます。
8.売却活動
金融機関の同意が得られたら、いよいよ売却活動がおこなえます。
一般の売却と同じように、チラシやインターネット、内見を通じて購入希望者を探すことが可能です。
9.契約と決済
買主が見つかったら売買契約を結びますが、ここでも購入申し込み書と売買代金配分表を金融機関に提出して、許可を得ます。
そのあと、売買代金を決済、所有権の移転登記と引渡しをおこない、任意売却は完了です。
残債がある場合は、金融機関と話し合いのうえ、支払方法を決定します。
このように、任意売却は一般の売却と同じように手続きを進められるとはいえ、金融機関との交渉もあり、時間を要します。
住宅ローンの支払いが難しくなった場合は、なるべく早めに任意売却のための行動を起こしましょう。

まとめ

今回は、不動産の任意売却とは何か、メリット・デメリットや手続きの流れも併せてご紹介しました。
任意売却は、競売に比べてメリットの多い売却方法ですが、金融機関への対応もあるため、経験の豊富な不動産会社によるサポートが必要です。
弊社では、住宅ローンの残債についてなどの相談も承っております。
松戸市で住宅ローンの返済にお困りの方は、ぜひ株式会社プレミアホームワークスまで、お気軽にご連絡ください。