不動産売却の際に考えたい節税対策とは？税金の種類や計算方法も解説！

不動産売却では、手続きの際に発生する税金と利益に課税される税金があります。
利益に課税される税金は高額になる可能性があるので、とくに注意が必要です。
そこで今回は、千葉県松戸市周辺のエリアで不動産売却をご検討中の方に向けて、不動産売却の際に発生する税金の種類や特徴についてご説明します。
税金の計算方法や節税方法も解説しますので、理解して節税対策に役立てましょう。

不動産売却時に実行したい節税対策①税金の種類を確認しよう

不動産売却の際に発生する税金の節税対策をするためには、まず税金の種類を知り、そのなかで節税できる税金を把握することがポイントです。
税金の種類には、大きく分けて「不動産売却の手続きで発生する税金」と「不動産売却によって得た利益に課税される税金」の2種類があります。
不動産売却の手続きでは、主に以下の3種類の税金が発生します。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税

そして、不動産売却によって得た利益に課税される税金は、以下の3種類です。

• 所得税
• 復興特別所得税
• 住民税

所得税と復興特別所得税、住民税の3種類は、不動産を売却した利益（＝譲渡所得）に課税される税金であることから「譲渡所得税」と呼ばれます。
税金の種類を把握したら、それぞれの特徴も理解しておきましょう。

印紙税の特徴

印紙税は一定金額以上の契約書などを作成する際にかかる税金で、不動産売却では売買契約書が課税対象です。
税額は、売買契約書に記載されている金額に応じて段階的に定められています。
たとえば、売買金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、印紙税は2万円です。
なお、売主と買主がそれぞれ保管するために売買契約書を2通作成する場合は、両方の契約書に印紙税がかかります。

登録免許税の特徴

登録免許税は、登記手続きの際に発生する税金です。
不動産売却にあたって必要になる可能性がある登記は、「抵当権抹消登記」です。
抵当権とは住宅ローンを利用して不動産を購入した際に金融機関が設定する権利のことで、設定されたままだと基本的に不動産売却ができません。
抵当権を抹消するためには抵当権抹消登記が必要で、登記する際に登録免許税として不動産1件につき1,000円の税金がかかります。

消費税の特徴

不動産売却の際は税金だけではなく、さまざまな費用も発生します。
費用のなかには消費税がかかるものがあるので、該当する費用は税込み金額を確認するように注意しましょう。
消費税がかかる主な費用は、仲介手数料や司法書士への報酬などです。

譲渡所得税の特徴

不動産売却の手続きで発生する上記3種類の税金は、税額や税率が決まっているので節税対策を立てにくいでしょう。
一方、不動産売却の利益に発生する譲渡所得税は、対策次第で出費を抑えられる税金です。
その理由は、譲渡所得税には以下のような特徴があるからです。

• 不動産の所有期間によって税率が変わる
• 工夫すると譲渡所得を抑えられる
• 要件を満たすと特例を適用できる

譲渡所得税は高額になる可能性があるので、これらの特徴をうまく節税につなげましょう。

不動産売却時に実行したい節税対策②税金の計算方法を理解しよう

譲渡所得税の節税方法を理解して対策につなげるためには、まず計算方法を覚えましょう。
譲渡所得税は、以下の手順で計算します。

• 適用される税率を調べる
• 譲渡所得を算出する
• 譲渡所得税を計算する

それぞれの手順ごとに、計算方法をご説明します。

計算手順1：適用される税率を調べる

譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が大きく変わります。
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63％です。
所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％です。
なお、所有期間の数え方には「売却した日ではなく、売却した年の1月1日時点でカウントされる」という特有のルールがあります。
節税対策のために長期譲渡所得の税率を適用したい場合は、不動産売却する時期を間違えないように注意しましょう。

計算手順2：譲渡所得を算出する

所有期間を調べて税率がわかったら、次は不動産売却の利益である譲渡所得を算出しましょう。
譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。
譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）
譲渡価格とは、不動産の売却価格のことです。
取得費は不動産購入にかかった費用のことで、不動産の購入代金や建物の建築費用、購入時の仲介手数料や税金などが該当します。
譲渡費用は不動産売却にかかった費用のことで、該当するのは売却時の仲介手数料や税金、建物の解体費用などです。
上記の計算方法を見ると、取得費と譲渡費用が多いと課税対象の譲渡所得が減り、節税対策になることがわかるでしょう。
できるだけ多くの費用を含められるように、購入や売却にかかった費用の領収書などはきちんと保管しておきましょう。

計算手順3：譲渡所得税を計算する

適用される税率と譲渡所得の金額がわかったら、譲渡所得税を計算しましょう。
譲渡所得税の計算方法は、以下のとおりです。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
なお、譲渡所得税は不動産売却の利益に課税される税金なので、譲渡所得がゼロ以下になった場合は発生しません。

不動産売却時に実行したい節税対策③税金の節税方法を把握しよう

譲渡所得税の計算方法を理解すると、節税対策のポイントは「税率を下げること」と「譲渡所得を減らすこと」だとわかります。
つまり、有効性の高い節税方法は以下の3つだといえるでしょう。

• 不動産売却する時期を調整する
• 取得費と譲渡費用をもれなく含める
• 特例を利用する

それぞれの節税方法について、ご説明します。

節税方法1：不動産売却する時期を調整する

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで倍近く違います。
不動産売却を急ぐ事情がない場合は、節税対策のために5年を超えてから売ったほうが良いでしょう。

節税方法2：取得費と譲渡費用をもれなく含める

譲渡所得の算出に使う取得費と譲渡費用には、さまざまな費用や税金などを含められます。
できるだけ多く含めたほうが譲渡所得を減らせるので、細かい費用でも該当するかきちんと確認して、もれなく含めましょう。
なお、購入してから年月が経った不動産や相続した不動産などは、取得費がわからないことがあるかもしれません。
その場合は譲渡価格の5％を概算取得費にできますが、実際の取得費よりも金額が大幅に減ってしまう可能性があります。
取得費が減ると譲渡所得が増えて、税金の負担が増えてしまうので注意しましょう。

節税方法3：特例を利用する

売却した不動産がマイホームの場合は、「3,000万円特別控除の特例」を適用できる可能性があります。
要件を満たすと譲渡所得から3,000万円を差し引けるので、3,000万円までの利益には税金がかかりません。
また、所有期間が10年を超えるマイホームには軽減税率の特例があり、要件を満たすと譲渡所得の6,000万円までの部分については税率が14.21％になります。
これら2つの特例は、節税対策として大きな効果があるうえ併用もできるので、要件をしっかりと確認しておきましょう。
なお、税金や節税方法は法律の改正によって変更になる可能性があるため、国税庁のホームページで最新情報を確認しておくと安心です。

まとめ

不動産売却の利益に課税される譲渡所得税は、対策次第で節税が可能です。
節税対策をしっかりと講じるためには、事前に譲渡所得税の計算方法や特例などを理解しておきましょう。
私たち「株式会社プレミアホームワークス」は、千葉県松戸市を中心としたエリアで不動産売却をサポートしております。
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