不動産売却時にかかる税金とは？取得費が不明な場合の対応と税金対策について解説！

不動産売却時にかかる税金として大きいものは「所得税」と「住民税」です。
この2つの税金は売却利益である「譲渡所得」に対して発生します。
譲渡所得は「譲渡所得＝譲渡価格（売却金額）－取得費－譲渡費用」によって計算されます。
そのため、「取得費」「譲渡費用」に算入できる費用を把握することで税金対策が可能です。
この記事では、取得費と譲渡費用に関して解説します。

不動産売却時にかかる税金と対策：取得費が不明な場合

取得費は「取得費＝土地購入価格＋（建物購入価格－減価償却費）」で計算されます。
その際の減価償却費は「減価償却費＝建物購入価格×0.9×償却率×経過年数」で計算されます。
償却率は建物構造によりかわり、木造だと0.031です。
購入価格がわかれば計算するだけですが、契約書類の紛失や昔から所有しているため購入価格がわからない場合は、次の方法を用います。

• 概算取得費を用いる
• 取得費が証明できる書類を探す
• 土地取得費は建物取得費を加算する

概算取得費は、「取得費＝譲渡価格×5％」として計算します。
下記書類を探すことで税務署に取得費を証明できる場合もあります。

• 販売会社が保有している売買契約書の写し
• 出金履歴がある通帳
• 住宅ローンの金銭消費貸借契約書、抵当権設定額がわかる書類
• 市街地価格指数

また、土地だけ取得費が不明な場合は、建物取得費を加算することが可能です。
「取得費＝（譲渡価格−建物取得費）×5％＋建物取得費」にて計算されます。

不動産売却時にかかる税金と対策：譲渡費用とは？

譲渡費用は売却時にかかった費用で、下記の項目が算入可能です。

• 仲介手数料
• 印紙代、登記費用
• 売却のための広告料、測量費用、立退料、鑑定料、建物修繕費
• 建物解体費用
• 売却交渉のための交通費、通信費

抵当権抹消費用、売却後の引っ越し代、固定資産税などは含みません。
建物のリフォーム費用と売却時の造成費は、譲渡費用には算入できませんが、取得費として算入することが可能です。

不動産売却にかかる税金と対策：他に取得費に加算できるもの

ここまで取得費と譲渡費用に加算できる項目について解説しました。
他に、相続した不動産の売却では相続税の一部を取得費に加算できます。
「取得費に加算できる相続税＝相続税×売却不動産の相続税課税評価額÷取得した相続財産の相続税課税評価額の合計」で計算できます。
相続税の一部を取得費に加算できる条件は下記のとおりです。

• 相続や遺贈により財産を取得した者
• その財産を取得した者に相続税が課税されていること
• その財産を、相続開始のあった翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

相続開始から申告期限までは10か月のため、相続開始から3年10か月以内に譲渡（売却）することが求められます。

まとめ

不動産売却をした際には「譲渡所得」から所得税、住民税が計算されます。
譲渡所得は「譲渡価格－取得費－譲渡費用」で求められ、取得費や譲渡費用に含められる内容は多岐にわたり条件もあるため、売却を考える場合は、はやめに不動産会社に相談しましょう。
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