不動産売却にかかる費用でとくに覚えておきたい仲介手数料と譲渡所得税とは

不動産売却の際は、さまざまな費用や税金が発生します。
そのなかでも、仲介手数料と譲渡所得税は高額になる可能性があるため、仕組みをしっかり理解しておくと安心です。
そこで今回は、千葉県松戸市で不動産売却をご検討中の方に向けて、仲介手数料と譲渡費用についてご説明します。
それぞれの計算方法やケース別のシミュレーションもご紹介しますので、ぜひご参考になさってください。

不動産売却の際に理解しておきたい仲介手数料と譲渡費用との関係

不動産売却では、主に以下のような費用や税金が発生します。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

このうち仲介手数料と印紙税、登録免許税は不動産売却の手続きで発生する費用です。
譲渡所得税は不動産売却によって得た利益にかかる税金で、「所得税・復興特別所得税・住民税」の3種類を総称したものです。
そして上記4種類のうち、仲介手数料と譲渡所得税は高額になる可能性があるため、注意する必要があります。

仲介手数料とは

仲介手数料は、不動産会社による売却活動の結果、不動産売却を達成した際に発生する報酬です。
売却活動の内容はチラシの作成や配布、物件情報サイトへの掲載などがあります。
ただし、これらの売却活動をしても不動産を売却できなかった場合、仲介手数料は発生しません。
仲介手数料は成功報酬なので、不動産売却できた場合のみ発生します。
金額は売却価格を基にして計算されるため、場合によっては高額になる可能性があることを覚えておきましょう。
計算方法は、次の章でご説明します。

譲渡所得税とは

譲渡所得税は、不動産売却によって得た利益（＝譲渡所得）にかかる税金です。
譲渡所得は、以下の計算方法で算出します。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費は不動産購入にかかった費用、譲渡費用は不動産売却にかかった費用です。
これらの費用が多いほど譲渡所得が減るため、譲渡所得税も少なくなります。
では、取得費と譲渡費用にはどのような費用が含まれるのでしょうか。
取得費に該当する費用は、以下のような費用です。

• 不動産の購入代金
• 仲介手数料
• 印紙税などの税金
• リフォームなどにかかった費用

そして、譲渡費用には以下のような費用が該当します。

• 仲介手数料
• 印紙税などの税金
• 建物の解体費用

取得費にも譲渡費用にも仲介手数料が該当し、譲渡所得の削減につながります。
このように、仲介手数料は高額になる可能性がありますが、不動産売却時には譲渡所得を減らして節税につながる一面があることを理解しておきましょう。

不動産売却時に発生する仲介手数料と譲渡所得税の計算方法

仲介手数料と譲渡所得税は、計算方法を知っていると必要な金額を算出できて、支払いに備えられます。
それぞれの計算方法について、ご説明します。

不動産売却時に発生する仲介手数料の計算方法

仲介手数料は法律によって上限額が決められており、それ以上請求されることはありません。
仲介手数料の上限額は、以下の計算方法で算出しましょう。

• 売却価格が200万円以下の場合：売却価格×5％＋消費税
• 売却価格が200万円を超え400万円以下の場合：売却価格×4％＋2万円＋消費税
• 売却価格が400万円を超える場合：売却価格×3％＋6万円＋消費税

このように、不動産の売却価格によって計算方法が変わるので注意しましょう。

不動産売却時に発生する譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、先ほどご説明した方法で計算した譲渡所得に税率をかけて算出します。
適用される税率は、不動産を所有していた期間によって変わります。
所有期間が5年を超えている「長期譲渡所得」の税率は、20.315％です。
所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の税率は、39.63％です。
なお所有期間には、売却日ではなく「売却した年の1月1日時点で数える」というルールがあります。
たとえば、2020年10月31日に不動産売却した場合でも、所有期間は2020年1月1日現在でカウントされるので気を付けましょう。

不動産売却時の仲介手数料と譲渡所得税をケース別に試算

仲介手数料と譲渡所得税の基本的な計算方法について理解したら、次は不動産売却のケース別にシミュレーションしてみましょう。
ここでは例として、土地と一戸建てのケース別にシミュレーションします。
ケース別のシミュレーションですが、違いがわかりやすいように、どちらも「不動産購入価格3,000万円・不動産売却価格4,000万円」に設定します。
この時点でそれぞれの仲介手数料の上限額を計算できるので、算出してみましょう。
不動産購入時の仲介手数料は、「3,000万円×3％＋6万円＋消費税」で105万6,000円です。
不動産売却時の仲介手数料は、「4,000万円×3％＋6万円＋消費税」で138万6,000円です。
この仲介手数料に他の費用もプラスして、以下の設定でケース別シミュレーションをします。

• 不動産購入価格は3,000万円
• 不動産の購入にかかった費用は200万円
• 不動産売却価格は4,000万円
• 不動産の譲渡費用は250万円

不動産の所有期間はどちらも20年とし、一戸建ては居住用の木造住宅とします。

譲渡所得税のケース別シミュレーション①土地の場合

土地の場合は、計算式にそれぞれの金額を当てはめると算出できます。
まず、譲渡所得の計算式は「不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）」なので、「4,000万円－（3,200万円＋250万円）」で550万円です。
この金額に長期譲渡所得の税率である20.315％をかけると、譲渡所得税は111万7,325円です。

譲渡所得税のケース別シミュレーション②一戸建ての場合

一戸建ての場合は土地よりも少し複雑になるので、順を追ってご説明します。
1．取得費を算出する
一戸建ての場合は、取得費から減価償却費を除く必要があります。
建物は年数の経過によって価値が下がるため、その分を減価償却費として差し引くのです。
減価償却費は「購入金額×0.9×償却率×経過年数」の計算式で算出します。
償却率は建物の構造や用途などによって変わり、今回の設定は居住用の木造住宅なので0.031になります。
それぞれの数字を当てはめると、計算式は「3,000万円×0.9×0.031×20年」となり、減価償却費は1,674万円です。
減価償却費がわかったら、取得費を計算しましょう。
減価償却費がある場合の取得費の計算式は「不動産購入価格＋購入にかかった費用－減価償却費」となり、金額を当てはめて計算すると「3,000万円＋200万円－1,674万円＝1,526万円」です。
2．譲渡所得を計算する
取得費がわかったら、譲渡所得を算出します。
計算式に金額を当てはめると「4,000万円－（1,674万円＋250万円）」となり、譲渡所得は2,076万円です。
3．譲渡所得税を計算する
今回のケースは不動産の所有期間が10年以上の居住用財産なので、譲渡所得税の税率に「軽減税率の特例」が適用できます。
この特例では、譲渡所得が6,000万円までは14.21％の税率が適用されるため、譲渡所得税は「2,076万円×14.21％」で294万9,996円です。
なお「3,000万円の特別控除の特例」の適用要件を満たしている場合は、譲渡所得から3,000万円を差し引けるので、今回のケースでは税金が発生しません。

まとめ

不動産売却する際は、費用や税金の支払い準備も必要です。
譲渡所得税は不動産の種類などによって計算方法が変わるため、ケース別シミュレーションを参考にしながら算出しましょう。
私たち「株式会社プレミアホームワークス」は、千葉県松戸市を中心としたエリアで不動産売却をサポートしております。
売却に関する疑問やお悩みなどがございましたら、どうぞ弊社までお気軽にご相談ください。