一戸建ての建物の査定方法をご紹介！原価法とは

一戸建てを売却するとき、気になるのが査定です。
査定ではどのくらいの価格で売却ができそうなのかを不動産会社が算出しますが、どのような方法でおこなわれるのか疑問に感じるかと思います。
ここでは、松戸市の方に向けて査定方法の1つである原価法と高く売るタイミングなどについてご紹介します。

建物査定の方法の1つである原価法とは

査定方法には、取引事例比較法・原価法・収益還元法の3つがあります。
中古住宅の建物部分の査定をおこなうときは主に「原価法」を用います。
原価法とは、再建築するときにかかる原価を計算し、その価格から築年数に応じた原価修正をおこなって査定価格を推定する方法です。
住宅ローンを借りる際の担保評価にも、原価法は取り入れられています。
また、原価法で査定価格を算出するときは以下の式を使用します。
査定価格＝再調達価格×延床面積×残存年数（耐用年数－築年数）÷耐用年数
再調達価格とは建築年に応じた標準建築価額のことで、国税庁ホームページなどに掲載されています。

長期優良住宅は高く売れる可能性が高い

一戸建ては建物の資産価値の減少が大きいため、一般的に値下がりが早く売るのが難しいケースがあります。
しかし、住宅性能評価付き住宅や長期優良住宅のような性能の高い建物は、資産価値が維持されるので高く売れる可能性があります。
住宅性能評価付き住宅とは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づいた住宅性能表示制度による性能評価制度で認められた住宅です。
この制度では、構造の安定や維持管理・更新への配慮に関することなどに対して評価がおこなわれます。
たとえば、構造の安定に関することでは耐震等級1・2・3と3段階の評価があり、耐震等級3では「数百年に1度程度の、極めて稀に起こる地震の1.5倍の力に備えた耐久性がある」と認められます。
また長期優良住宅とは、リフォームなどによって耐震性や省エネ性、耐久性などの性能を一定以上にアップした中古住宅と認められた住宅です。

高く売るためにはいつ売却するのが良い？

中古の一戸建てを高く売るにはいつおこなえば良いのかご紹介します。

築年数

ニーズによって差はありますが、一般的に築年数が10年経つと価値は半分、もしくは半分以上減少します。
そのため築年数10年までが売れ筋といわれています。

税金

不動産を売却したら発生する譲渡所得税は所有年数が5年以下か5年を超えるかによって税率が異なり、5年以下のほうが高い税率です。
また10年を超えて所有した居住用不動産の場合、軽減税率によってさらに譲渡所得税の負担が軽くなります。
譲渡所得税の負担を考えると、5年を超えて売却をおこなったほうが良いといえます。

まとめ

建物の査定では、主に「原価法」によって算出をおこなう方法を使います。
築年数が経つにつれて一戸建ての価値は減少しますが、性能の高い家は資産価値が維持されて高く売れる可能性があるので、築年数や税金のことを考慮していつ売却するのか考えると良いでしょう。
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